전세나 월세 계약을 갱신할 때 집주인이 "보증금 500만원 낮춰드릴 테니 월세 3만원만 더 내주세요" 같은 제안을 하는 경우가 많습니다. 반대로 세입자 입장에서 "월세를 줄이는 대신 보증금을 더 넣고 싶다"는 상황도 흔하죠. 그런데 이 전환이 나한테 유리한 조건인지 그냥 감으로 판단하는 분들이 의외로 많습니다.
이럴 때 쓰는 공식이 바로 '전월세 전환율'입니다. 주택임대차보호법에서는 보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 비율의 상한을 정해두고 있는데, 기준금리에 일정 비율을 더하거나 정해진 상한율 중 낮은 쪽을 적용하도록 되어 있습니다. 계산식은 단순합니다. 늘어나는(또는 줄어드는) 월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12, 반대로 늘어나는 보증금 = 줄이고 싶은 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 이 공식만 알면 집주인이 제시한 조건이 합리적인지 바로 검증할 수 있습니다.
이 도구는 '보증금 → 월세 전환'과 '월세 → 보증금 전환' 두 가지 방향을 모두 계산할 수 있도록 만들었습니다. 전환율은 기본값으로 5.5%(2025년 기준 한국은행 기준금리+2% 수준)를 넣어두었지만, 계약 당시 실제 적용 전환율을 직접 입력해서 비교해볼 수도 있습니다. 결과로는 변동되는 월세 또는 보증금 금액뿐 아니라 최종 예상 보증금과 월세, 그리고 연간 기준 차액까지 함께 보여줘서 계약서에 도장 찍기 전에 한 번 더 확인하는 용도로 쓰기 좋습니다.
서버 저장 없이 브라우저에서만 계산되므로 민감한 계약 정보를 입력해도 안심하고 사용할 수 있습니다. 재계약 협상 전에, 혹은 부동산에서 제시한 조건표를 받아들고 바로 검산할 때 활용해보세요.
전월세 전환 계산기
보증금과 월세, 서로 전환할 때 얼마가 바뀌는지 바로 확인하세요
※ 참고: 주택임대차보호법상 전월세 전환율 상한은 '한국은행 기준금리 + 2%'와 '10%' 중 낮은 값입니다. 실제 계약 조건과 다를 수 있으니 참고용으로 활용하세요.
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